ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNİN DÜZENLENME ŞEKLİ

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin düzenlenmesi konusunda sıkça yaşanan sorunlar ve ihtilaflar halinde geçerliliği açısından bu incelemeyi yapmayı gerekli gördüm. Öncelikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ne olduğunu tanımlamak gerekmektedir. Şöyle ki;

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, iş sahibinin bir arsanın belirli bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa (yapı) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, iki tarafa borç yükleyen ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği; arsa malikinin ise, bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşme türüdür.

Şeklinde bu sözleşmenin mahiyetini tanımlayabilir.

Uygulamada sıklıkla karşılaştığımız ve tarafımıza sorulan sorular “bu sözleşmenin ne şekilde düzenlenebileceği ve nasıl düzenlersek hakkımızı koruyabiliriz” şeklindedir. Aşağıda detaylı olarak inceleyeceğimiz üzere bu sözleşme sayesinde yüklenici yani müteahhit toprak(arsa) sahiplerinin belli oranda arsalarını alarak arsa sahiplerine yapacağı binada yine anlaşılacak oranda daireler vermeyi ve bu iş karşılığında bir bedel almamayı taahhüt etmektedir. Dikkat edilmesi gereken nokta ise, arsa sahiplerinin arsası üzerine veyahut hali hazırdaki binasının kentsel dönüşüm ya da anlaşma doğrultusunda yıkılması ve bu arsanın müteahhide inşası yapılacak bina için devrini içermektedir. Yani olası bu sözleşmenin kanunda belirtilen şekil şartına göre düzenlenmemesi halinde çıkacak ihtilaflarda geçerli olmamasına ve arsa sahiplerinin hak kaybına uğramasına neden olabilecektir.

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN ŞEKLİ

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde iki sözleşme iç içedir: bunlardan birisi, hiçbir biçim şartına bağlı olmayan “inşaat sözleşmesi” yani adi yazılı bir sözleşme ile düzenlenebilecektir. Diğeri ise, TMK. Md. 706, TBK. Md. 237, Tapu Kanunu Md. 26 ve Noterlik Kanunu Md. 60 uyarınca, kamusal biçimde yapılması gereken “mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşme”dir. Bu nedenle, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri”nin Noterde “düzenleme biçiminde yapılması gerekmektedir. Kamusal biçimden kasıt sözleşmenin geçerlilik koşulunu oluşturmasıdır. Yani adi şekilde yüklenici ile arsa sahipleri arasında düzenlenmiş olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi geçerli olmayacaktır.

            SÖZLEŞME ŞEKİL ŞARTININ İSTİNASI

            Yukarıda bahsettiğimiz üzere arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin Noterde Düzenleme şeklinde yapılması gerektiğine dikkat çekmiştir. Ancak bazı durumlarda bu sözleşme Noterde düzenlenmemiş olsa bile geçerli olacağı istisnai durumlar bulunmaktadır.

1. Sözleşme adi bir biçimde taraflar arasında yapılsa bile, yüklenici edimini (bina meydana getirme borcunu) tamamen veya reddolunmayacak oranda(Yargıtay kıstası %90 oranındadır ancak olayın özelliğine göre de değerlendirmek gerekmektedir) yerine getirmişse, arsa sahibi artık bu sözleşmenin geçersizliğini öne süremez. Böyle bir davranış TMK. md. 2’ye göre hakkın kötüye kullanılması sayılır.
2. Sözleşmeyle yükleniciye bedel olarak verilmesi kararlaştırılan taşınmazın devrine ilişkin yüküm, taşınmaz tapuda yükleniciye devredilerek gerçekleştirilmişse, başlangıçta geçersiz olan sözleşme geçerli hale gelecektir. 

      Bu iki istisnai durumda Mahkeme tarafından sözleşmelerin düzenlenmesinin şekil şartlarına uyulmamış olması halinde dahi geçerliliği olacağı kabul edilecektir. Müteahhitler ile yapacağınız bu tip sözleşmelerin mutlaka Noter'de düzenleme şeklinde yapılmış olmasına dikkat etmesinizi önemle rica ederim. 

                                                                                                                                    Av. Hüseyin Orkun ALSULU

Kaynakça: İlker Hasan Duman eserleri.